De Europese Commissie noemde die stap voorbarig, omdat er slechts een onderzoek was aangekondigd. Uitde brief van Almunia blijkt dat de Commissie de gronddeal al wél heeft beoordeeld en afgekeurd.  De gemeente Eindhoven kocht in 2011 de grond onder het Philips Stadion en trainingscomplex De Herdgang voor ruim 48 miljoen euro van PSV. De club kreeg de grond in erfpacht.
De Europese Commissie vraagt zich af waarom de taxatie van de grond onder het stadion gebaseerd is op 'een gemengde bestemming' en niet voor stadiongebruik. De gemeente Eindhoven heeft volgens de Commissie niet als een commerciële partij gehandeld.
Selectief voordeelEen passage uit de brief van Almunia: 'Uit de informatie die de Commissie is verschaft, blijkt niet dat de gemeente enig voornemen had op die transactie winst te maken, maar veeleer dat zijn probeerde een verlies te vermijden. Zij bouwde garanties in om de transactie neturaal te maken voor de begroting. Dit zou niet acceptabel zijn geweest voor een gemiddelde investeerder in een markteconomie.'
Ook schrijft de Commissie: 'De transacties worden bekostigd met staatsmiddelen en verlenen PSV een selectief voordeel. De gemeente heeft een betere kredietrating dan de voetbalclub en kan dus bij de bank een lening krijgen tegen een betrekkelijk lage rente, die PSV -zeker in een periode van financiële moeilijkheden - zelf misschien niet had kunnen krijgen. Via de verkoop en de erfpacht kan PSV de hypotheek en andere leningen met een veel hogere rente aflossen, in ruil voor de betrekkelijk lage rente die het de gemeente moet betalen. De Commissie concludeert daarom in deze fase dat de gemeente Eindhoven aan PSV staatssteun heeft verleend.'