Opkoopbescherming en wat het oplevert: 'Niet alleen maar voordelen'
Starters kunnen nauwelijks een huis vinden, terwijl grote vastgoedbeleggers hun bezit maar blijven uitbreiden. Met het invoeren van zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming proberen Brabantse gemeenten de groeiende pandjesbazen te stoppen. Deel 4 van een reeks artikelen over dit onderwerp.
Hoe groot is het probleem eigenlijk in Eindhoven? Cijfers van het NVM wijzen op een daling:
- In 2020 werd 14,2% van de verkochte woningen gekocht door beleggers.
- In 2021 was dat nog 7,9%.
- In 2022 zijn tot nu toe 6,8% van de verkochte woningen gekocht door beleggers.
De opkoopbescherming in Eindhoven geldt sinds 1 april 2022. Het zou kunnen dat beleggers vlak voordat de opkoopbescherming inging nog een inhaalslag hebben gemaakt.
De regel geldt voor bestaande woningen die in 2021 een WOZ-waarde tot 350.000 euro hadden. Die woningen mogen niet meer zonder vergunning worden verhuurd. De gemeente Eindhoven wil daarmee voorkomen dat woningen worden opgekocht door beleggers en tegen hoge prijzen worden verhuurd. Een vergunning voor verhuur wordt alleen nog in uitzonderlijke situaties afgegeven, stelt de gemeente.
"Het is heel fijn om een boosdoener aan te wijzen."
Volgens Pascal Vlemmix, eigenaar van Hypodomus Makelaars in Eindhoven, heeft de maatregel inderdaad effect. Er worden bijna geen woningen meer verkocht aan beleggers. "Er komen inderdaad meer kansen voor starters, want er wordt zo goed als geen woning meer verkocht aan een belegger."
Maar toch slaat het volgens Vlemmix de plank mis. Hij noemt de invoering van de opkoopbescherming in Eindhoven een 'politiek spelletje'. "Het is nét voor de gemeenteraadsverkiezingen ingevoerd en het klinkt natuurlijk heel sociaal: iedereen wil een oplossing voor het woonprobleem. Het is heel fijn om een boosdoener aan te wijzen."
Maar dat is volgens de Eindhovense makelaar niet zo simpel als het lijkt. "De beleggers kopen vaak de opknapwoningen die nog compleet verbouwd moeten worden. Starters kunnen zo'n woning en de bijkomende verbouwing vaak niet betalen."
"De verkopers van opknapwoningen zijn nu de pineut."
Debbie Mels, voorzitter van NVM Zuidoost Brabant, ziet dit ook. "De verkopers van opknapwoningen zijn nu de pineut. Starters kunnen zo'n woning niet betalen, al helemaal niet met de hoge bouwkosten nu."
"De verkopers van opknapwoningen zijn vaak wat oudere mensen die hun huis wel goed hebben onderhouden, maar niet hebben gemoderniseerd en niet hebben gedacht aan verduurzaming", vertelt Mels. "Ze zijn financieel de grote verliezer op de woningmarkt, want ze raken of hun woning niet kwijt of voor een veel lagere prijs."
"Een woning is er om in te wonen en niet om aan te verdienen"
Wethouder Yasin Torunoglu maakte zich de afgelopen jaren hard voor de invoering van de opkoopbescherming in Eindhoven. "Het is te vroeg om conclusies te trekken, maar ik horen van inwoners dat ze niet meer hoeven op te bieden tegen beleggers met diepe zakken en dat vind ik ontzettend positief. Een huis is er om te wonen en niet om aan te verdienen."
Hij herkent de signalen die de makelaars geven niet. "Dat verbaast me. Als er veel opknappanden zijn die niet verkocht worden, dan denk ik dat dat heel goed nieuws is voor mensen die goed kunnen klussen, want er staan er dus een heleboel te koop."
"Beleggers zijn al aan het afhaken."
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, ziet al effecten: "Beleggers zijn al aan het afhaken, ze vinden het veel te duur worden. Aan de onderkant worden ook de opknapwoningen gewoon verkocht. Misschien worden ze dan niet zo fraai opgeknapt of pas na een tijdje. Maar er is zeker nog voldoende vraag."
Wel geeft hij aan dat een opkoopbescherming niet zomaar alles oplost. "Voor starters en middeninkomensgroepen die willen kopen maak je het makkelijker, maar je hebt minder aanbod aan huurwoningen. Voor mensen die niet kunnen kopen, wordt het zo heel moeilijk."
En dan de hamvraag: zijn pandjesbazen echt zo slecht bezig? Boelhouwer: "Deels wel, deels niet. Voor starters scheelt het echt in concurrentie als beleggers niets meer kunnen opkopen en in bepaalde buurten zorgt een klein groepje malafide pandjesbazen voor grote problemen. Maar dat alle ellende op de woningmarkt veroorzaakt wordt door vastgoedbeleggers is kletskoek. Zij bezitten maar een klein gedeelte van de woningvoorraad en een fors deel daarvan is ook nog sociale huur."
LEES OOK:
Pandjesbazen over opkoopbescherming: 'Huurhuizen zijn ook hard nodig'
Dit zijn de vijftig grootste pandjesbazen die actief zijn in Brabant